工事進行中【O-PROJECT】紹介
基礎コンクリート打設完了
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2008年3月22日 (土)
2008年3月 1日 (土)
ブログ再開できました。
ブログ再開できました。
今年こそ心を入れ替えて投稿、ブログ再開と思ったとたん
ログインが出来ない。
いくらやってもログインが出来ない。
パソコンの知識不足か
プロバイダーに拒否されているのか
どうしてもログインできない。
１ヶ月が過ぎ最後の挑戦
と思ったとたんログインできた。
どうして出来たのか？？？
でも、気分はやっと晴れた。
皆さん、ごめんなさい。
やっと再開できましたので
今後もよろしくお願いいたします。
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2008年1月 6日 (日)
新年あけましておめでとうございます。
新年あけましておめでとうございます。
今年はこのブログも新たな気持ちで再開したいと思います。
今までどうして更新しないのかとの問い合わせもありました。
私も読者の皆さんに情報発信をしたかったのですが
どうしても出来ませんでした。
複数の設計があると１つのプロジェクトの情報を流すと
他の方からその仕事があるから、私の所は進まないと勘違いされるのです。
｢そんか事はありません。」と言っても理解されないほど
日本中・建築業界は混乱していました。
当設計事務所もその中に巻き込まれていました。
１日に最低１時間、多い時には２，３時間
｢どうなっていますか？｣｢早く確認申請をおろしてください｣
等の問い合わせなのです。
もう仕事どころではありません。
毎日が苦情処理係ようでした。
確認申請が進まない現実があり、着工できない。
どこが悪いのか？ この法律を作った国ではないでしょうか。
国に文句は言えないので建築設計事務所にその矛先が向く
こんな事が起こっている事が国には分からないのでしょうか。
私はお施主様との｢信頼感｣を一番に考えてます。
私も人間、不信感を持たれるとどうしてもいい仕事が出来ない。
その中で昨年は私自身ももがいていたような状況です。
ただ、私が出来るのは誠実に仕事をこなすことしか出来ません。
いろんな苦情・問い合わせ・トラブルもあります。
ただ、一番の被害者はお施主様だと思っています。
お施主様が最も困っているのです。
私も１つ１つ出来る事を積み重ねるしかありません。
そうすれば、いつかは建築業界が招いた
不信感を払拭できる時が来る。
私も信頼していただける時が来るのを
気長に待つ事にしました。
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2007年4月 6日 (金)
祝！！！ Ｔ－Ｐroject 【完了】
【右横の Ｇallery で経過写真を見ていただけるようにアップしました。】
ようやく Ｔ－Ｐroject が完了し引渡しが終わりました。
昨年の相談時に咲いていた花を再度見ることになりました。
相談から丸一年になります。
お施主様の融資相談では少し複雑な事もあり
時間がかかりました。
設計・工事も複雑な建物の為に
一般的な建物よりもかなり時間がかかりました。
設計・工事中もいろいろな事がありましたが
事故もなく無事に完成・引渡しする事ができ ホット しています。
お施主様に喜んでいただくのが
私の一番の喜びです。
お施主様、ありがとうございました。
棟梁はじめ、工務店様、関係業者様
ありがとうございました。
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2007年3月24日 (土)
銀行のここがおかしい・我々の嘆きを聞いてください。
家を建てられる方のほとんどが融資を受けられます。
この時の銀行の考え方が特にかくおかしい！！
建築家・建築設計事務所に家を建てたいと相談に来れれたとき
必ず融資の相談らか入ります。
家を建てられる方のほとんどが３０台の方です。
融資を受けずに家を建てられる方は大金持ちの親がおられるか
宝くじに当たったのか。それともネットバブルの申し子か。
お施主様はまず土地を購入しようと考えます。
その時に建物も含んで融資を受けられるのかを考えますが
銀行に相談を持ちかけた時の反応がとにかくおかしい。
「建物の図面は出来ましたか？」
お客様にとっては土地を買うかどうかもまだ決まっていないのに
建物の設計が終わっているはずがない。
平気でこんなバカな言葉が銀行員の口から出てくるのです。
建築設計事務所に来れられ方は建物にこだわる方が多い。
土地を見つけて購入しようとする期間は１週間程度である。
その１週間の間に一生住む家の設計が終わっていなければならない。
生涯で最も高い買い物とされる我が家が
１週間程度で設計しなければならない。
これっておかしいと思いませんか？
日本の建物は全て建売住宅でなければならないのでしょうか。
建売住宅であれば土地購入時に建物の設計も終わっている。
建売住宅を対象にした住宅ローンしかないっておかしいと思いませんか。
銀行員は全て建売住宅しか買わないのでしょうか。
家・建物にこだわって設計しようと考える我々にとっては
毎度、非常に困ってしまう内容なのです。
銀行の為に我々が動いているような感じになる。
大手銀行であろうが、地方銀行であろうが全て
融資相談を持ちかければ
「建物の図面は出来ましたか？」
バカな事を言うな！！ と叫びたい！！
最終、銀行が何を求めているかと言うと建物面積なのです。
銀行にとって間取り、客様の生活はどうでもいいのです。
お客様の家は単なる担保なのです。
このような現状の中で私たちもお客様を困らせる訳も行きません。
とりあえずの図面 （ただ、実施設計時に建物面積を変えないような図面）
実施設計時、このとりあえずの図面と間取りは変えても
面積は変えないような設計をしなければならない。
これが非常にやりずらい。
こんな事がまかりとおっているのはおかしいと思いませんか。
「建築家」「建築設計事務所」に依頼するはオリジナルの建物を望まれる。
銀行からの催促が１週間以内に図面は出来何のですか？ と聞かれる。
出来るわけがない。建売住宅であれば１時間でプラン図は出来える。
ただ、建売住宅の場合は住まわれる方の事は全く考えない。
住まわれる方の生活を把握し、将来も考え、自然環境の事・・・・・・
私たちの家づくりは 最低３ヶ月は必要だ。
３ヶ月の間に初対面のお施主様の全てを把握しなければ
いい建物は設計できない。
３ヶ月でも短いと思うのに現実は非常にきびしい。
このギャップがお施主様・私たちを苦しめている。
こんな融資方法しかなかった銀行に物申したい。
もう少しお客様の事を考えろ。バカヤロー！！！！！
だから銀行は敷居が高いと感じられるんだ。
金貸しは偉いのか！
あなたたちにとっては家を建てられる方はお客様ではないのか！
もっとお客様視線に立った融資方法を考えていただくように望みたい。
でも無理なのかなぁ・・・・・・・ 銀行の体質はふるいままなので
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2007年3月21日 (水)
Y-HOUSE PROJCT 2【総額予算】
皆さんにとって一番に心配するのが
「いくらお金を用意したらいいのだろ？？？？」
ではないでしょうか。
大金持・宝くじに当たった方以外の
ほとんどの方の悩みだと思います。
融資をいくらぐらい受けられるのか。
いくら頭金がいるのか。
これらの疑問はどうして起こるのでしょうか？
答えは簡単、建物・土地の費用が分からないからです。
それと建物・諸費用を含んだ総額予算で融資可能か
検討できないからです。
土地の単価はその買われる土地の値段そのものです。
建物の建築費は工法によるものと
設備によるグレードの違いから変わってきます。
グレードの違いはこの場では比較できないので省略しますが
工法の違いにより次のような単価の違いが出てきます。
● 工法的な単価比較（内装・設備は同じとしての比較です。）
木造 ５０～６０万円／坪
鉄骨造 ６０～７０万円／坪
鉄筋ｺﾝｸﾘｰﾄ造 ７０～８０万円／坪以上
＊木造が単価的には一番建築費が抑えられます。
４ＬＤＫ（建物面積３０坪）として
木造と鉄筋コンクリート造では６００万円も違ってきます。
このことからＹ－ＨＯＵＳＥは地下１階、地上２階建ての建物です。
出来るだけ建築費を抑える為に地上部分の工法は木造と考えました。
（ただ、迷信的に木造は弱いと敬遠されている方には次の所を見てください。）
http://www.e-space99.com/hajimete.html
http://www.e-space99.com/lesson-3.pdf
地下部分は今、鉄筋コンクリート造か、
地下室メーカーの鋼製地下室を使うのか検討中です。
地下に水脈があるのかボーリング調査待ちです。
この結果で地下部分の構造を決定していきます。
地下水が出るようであれば
メーカーの鋼製地下室を使う予定です。
地階部分の深さに地下水がなければ
鉄筋コンクリート造で地下室を造る予定です。
メーカーの鋼製地下室と鉄筋コンクリート造では躯体費用として
鋼製地下室の方が４００万円～５００万円高いのです。
総額の予算でこれだけ違えば大きな差になります。
ボーリングデータで地下水が出ないことを願っています。
Ｙ－ＨＯＵＳＥの概算建築費としては次のようになります。
（ただし、これは私の中での検討金額であり、施工業者の見積り金額ではありません。地下室の構造・もう少し詰めたプラン・だいたいの仕様が決まれば施工業者に概算予算を出していただく予定です。本当の見積りは詳細設計が終了時に行います。）
地上部分 ５０万円／坪 Ｘ ２４坪 ＝ １，２００万円
地下部分 （鋼製地下室として） １１０万円／坪 X １２坪 ＝ １，３２０万円
計 ２，５２０万円
一般的に概算予算表として次のようなものを出させていただきます。
このように建築費を概算で算出し、諸費用を含めての総額予算を私から出させていただきます。そしてお施主様の予算と合うのか検討し予算オーバーであれば建物を縮小し再検討を行います。こうすれば予算の大きな違いはなくなってくるのです。ハウスメーカーは標準仕様で契約しそこからの追加費用が大きくなるカラクリがあります。その理由は次の所を見てください。
http://www.e-space99.com/yosan.html
次に総額予算を算定し融資が受けられるか
又、毎月の支払いが可能か一般的な考え方を示してみます。
【東京三菱ＵＦＪ銀行の説明文より】
マイホーム購入で多くの人が活用する住宅ローン。購入予算を決める過程では、「いくら借りられるか」も考慮しなければなりません。住宅ローンには「収入基準」といわれる条件があります。たとえば公庫融資なら、毎月返済額の5倍以上の月収（年収の12分の1）が必要とされています。つまり、毎年のローン返済は年収の20％程度が目安になる、ということ。この目安をもとに何年のローンにするかを考え、収入から逆算して住宅ローン借入総額の目安を知ることができます。購入予算を決める際の、重要なヒントになるはずです。
ただ、一般的には賃貸住宅の家賃・駐車場代をあわせても
年収の２０％では納まっていないのではないでしょうか。
仮に月８万円の家賃に駐車場代２万円程度を払っているとします。
毎月１０万円Ｘ１２ヶ月 ＝ １２０万円を払っているのです。
この１２０万円を年収の２０％とすると
逆算して
１２０万円 ／ ０．２ ＝６００万円
今の家賃の支払いで考えると
６００万円の年収が必要になるのです。
この年収６００万円で上の銀行の一般的な説明・シュミレーションで
いくらまで融資可能検討してみました。
銀行の説明はかなり安全を見ているように思われます。
融資を受けて家を建てたいと思われている方にとっては
今の家賃（+車庫代）よりも安くなればいいのではと考えているはずです。
【東京三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンの基礎知識】
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/nyumon/nyumon/index.html
【東京三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンのシュミレーション】
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/sim/index.html
を活用していくらまで融資可能か。安全に返済できるかの説明がされています。
他の銀行も同じようなサービスをしていますので参考にしてください。
ただ、これらの説明を聞いて、
さらにシュミレーション等を駆使してみても
分かりにくいのが現状です。
私も分からない。
それではどうしたらいいのとよく聞かれます。
なんだかんだ説明をしてきましたが
次のものを見ていただければ簡単に年収からいくらまで
融資が可能か判断できると思います。
新築の総額が融資金額内であれば建築できると判断できます。
私は総額を提示する事が大切だと思っています。
総額を提示する事が出来ればお客様は安心して
いい家を造る事に専念できるからです。
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2007年3月11日 (日)
2007年3月 4日 (日)
Ｙ－ＨＯＵＳＥ ＰＲＯＪＥＣＴ 実施設計開始
昨年末 次のような相談を受けました。
【メールでの相談内容】
現在、実家を建て替えて二世帯住宅での同居を考えています。
実家について調べてみると、用途地域が第二種低層住居専用地域で
３階建て住宅を建てるのが難しいようです。
さらに坪数も２４坪とそんなに広い土地ではありません。
家族構成は親世帯２人、私の家族が妻と子供２人の４人の計６人なので、
２階建て住宅で住むには厳しいかなと思います。
そこで、何かいい案があればアドバイスしていただきたいと思いメールしました。
一度、直接会って相談にのっていただければありがたいです。
【現在の状況】
現在、この相談から基本計画が出来、実施設計に入ったところです。
今までの基本設計の内容、現在までの経過内容を
お施主様のご好意によりブログで公開させていただきます。
これから我が家を建てたいと思われた方の
少しでも参考になればと思っています。
【敷地・建築条件について私の悩み】
直接、Ｙさんと合いお話を聞きましたが、非常に困難を極めました。
相談内容から分かるように基本的には２階建てしか建たない地域です。
建蔽率５０％ 容積率１００％でも条件的には厳しいのですが
さらに２世帯住宅と聞き「絶対無理や」と半分あきらめていました。
建蔽率５０％ 容積率１００％ で土地が２４坪だったら
２４坪の建物しか建ちません。
２４坪（７９㎡）の建物と考えると２ＬＤＫ程度です。
この広さに２世帯、６人家族は無理・・・・・・・
さらに、陽当たりも南側に建物が近接して建っており
直射日光も望めない土地でした。
私には悪条件が重なったとしか考えられませんでした。
私自身もお施主様にどのように説明すれば
あきらめていただけるのかを考えていました。
「その土地を売って違う土地を購入した方がいい。」としか言えない・・・・
その土地に建てるという事を避けたかったのです。
設計しても満足していただけるものが建たないと考えたからです。
ただ、お施主様からお話を聞くと
近くの土地を購入する予定が買えなくなったと聞きました。
お施主様も努力をしている事を知り、
私自身、何も努力していないと落ち込んでいました。
せっかく頼ってきていただいたのにと考えるようになり
とにかく努力して出来る事を最大限に生かそうと考えました。
そこから私の魂に火がついたのです。
【厳しい条件をどのようにクリアしたのか？】
まず、この土地に対して建築基準法で緩和出来る事を探しました。
● 角地緩和 ： 角地の敷地は建蔽率が１０％アップできるのです。
５０％ → ６０％ にする事が出来ました。
● 高さの緩和 ： 第２種低層地域では基本的に２階建てしか無理と
皆さん思われているようですが北側に落ちる日影の検討しある数
値をクリアすれば、木造建築物の高さ規制１０ｍまでは建築で
きるのです。この土地が幸運な事に北側に道路があり、さらに
北側の用途地域が第２種中高層住居専用地域であり建物が
１０ｍ以下であれば日影規制もなく建築可能なのです。低層
地域で３階建ても可能な土地だったのです。
● 容積率緩和 ： 地下室は建物の延べ床面積の１/３までは緩和が出来るので
す。
● 小屋裏収納 ： 高さ１．４ｍ以下であれば容積率には入りません。
屋根部分にも適用できますし、床下部分も適用する事が出来る
のです。その小屋裏収納と床下収納の面積がその階の面積の
１/２まで可能なのです。
☆☆☆ ここで光が見えてきました。上の４つの条件でプラン図を作成しました。
その結果、地下１階地上２階（2階には小屋裏収納・床下収納付き）の建物を
計画しました。角地緩和を適用し６０％一杯まで広げ、１フロアの面積を広く
しました。高さも地下部分を半地下にしその上に天井高さの高い建物を計画
したのです。その結果、建物面積は３６坪まで広げる事が可能になりました。
さらに高さを上げることにより南側の建物よりも高くなり陽当たりについても
問題がクリアになりました。１・２階にリビング・キッチンを設け個室３室に
ロフト、収納についても６帖の床下収納まで計画する事が出来ました。
合法的に全ての問題点をクリア出来たと思っております。
この計画をお施主様に見ていただき、
了解を得ることでお施主様も私もホットした気持になれました。
悪条件をクリアしたこの建物は反対に他にない建物となりました。
初めは諦めが肝心！ と考えていたのですが
今はあきらめないで努力すれば神様も
助けてくれると思えるようになりました。
工程的には詳細設計が２ヶ月程度かかると思います。
詳細設計に入るまでのエピソードを数回に渡り説明させていただきます。
又、Ｔ－Ｐｒｏｊｅｃｔ も最終段階に入りました。
完成を間近に控えています。
この完成写真も掲載させていただきますので
楽しみにお待ちください。
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2007年3月 2日 (金)
２２：Ｔ－Ｐroject 【キッチン・クロス貼】
クロス下地
クロス貼り直前の姿です。
下地は石膏ボードを大工が貼っていく
そのボードの継ぎ目に段差が出来るので
白い部分が段差を埋る作業をしたものです。
クロス貼
クロスを貼った部分（ちょっと分かりにくいが）
とドア枠の色あいがいい感じで仕上がっている。
全体的に明るい感じだ。
キッチンも据付完了
コンロ側にはおおきなＦＩＸ窓
通常は壁になる。
今回、どうなるか試験的に試してみた。
当然、お施主様公認である。
お施主様も外から丸み見えに困惑している様子
でもいいじゃないですか。
（料理するときは必ず化粧してから？）
コンロもＩＨヒーターである。
ＩＨヒーターは女性の憧れになっている。
（個人的にはガスのガラストップも捨てがたい。）
関西電力・大阪ガスも設計の立場では平等に見るようにしている。
キッチン→ダイニング→スキップフロアリビング
キッチンはホワイトカラーだ。
キッチン・ダイニングも白のクロスを貼る。
そうするとリビングの黒の壁が引き立つ。
この家の見所であるスキップフロアが写真で
分かっていただけると思う。
いい感じだ。
キッチンもダイニングのフロアから１５ｃｍ段差をつけている。
ダイニングテーブルとキッチンカウンターが同じ
高さになるように考えた。
ショールームに行ってもテーブルよりも
必ずキッチンカウンターの方が高い。
以前からアンバランスな感じがしていた。
今回、これも試験的に（当然、お施主様公認）で
キッチンのフロアを下げてみた。
段差をつける事はあまりよくないが試してみた。
使い勝手よりも雰囲気を大事にした。
これからお施主様は慣れるしかない。
熱いものを持ってこけないように早く慣れてください。
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2007年2月20日 (火)
２１：Ｔ－Ｐroject 【塗装工事】
リビングは桧のフローリング・梁はプレーナ（カンナ）加工であらわしている。
（建築用語で仕上げをせず素材そのものを見せる事）
壁も構造用合板のままだ。
今回は床・梁は素材を生かすために無塗装のままにし、
壁の構造用合板を塗る事にした。
この壁は本来、壁の中に隠れてしまう下地だ。
この構造用合板に品質を保証する合格の印が押されている。
お施主様はこの印がどうも気に入らないらしい。
特に奥さんが気に入らないようである。
男には分からない細やかな目をしている。
そのためにこの構造用合板の壁に黒色のオイルステンを塗る事にした。
これを塗ると木目が出ておもしろくなると説明したが
きれいに木目が出るのか不安だった。
従来の建物は壁の色を全て同じにするか、一部だけ配色をかえる事が多かった。
最近の流行は白い壁に濃い色の壁を一面つくる事が多い。
施工的にはクロスによる貼り分けが多かったが
今回は木目を出しながら木に塗装する事にした。
塗装してみるとこんな感じになった。
まだその他の壁のクロス貼りはされていないが部屋の雰囲気は出てきた。
今回の家のスキップフロアのあるＬＤＫのメインの部屋でもある。
来客時には必ず目にする所でもある。
お客様の｢おぉーーーー｣と言う声が今にも聞こえてきそうだ。
実際、塗装してみるとなかなかいい感じになった。
木目も出ている。
アラワシ梁ともマッチしている。
私自身、ちょっとホットしている。
お施主様には言えないが・・・
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